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区分所有法とは?

区分所有法

 

一棟の建物で構造上区分された部分で、独立して住居、店舗、事務所または倉庫などの用途に供するとき、その各部分を所有権の目的とすることができます。

 

これを区分所有権といいます。

 

マンションのように各住戸部分を区分所有者が単独所有しても、住戸部分のほかに、建物の躯体、外壁、エントランス、開放廊下、エレベーター、敷地、駐車場、駐輪場等など区分所有者が共有している部分があるため、その所有関係をどのようにするかを定める必要があります。

 

 

また、一体不可分の1棟の建物を区分して所有する以上、必然的に建物及びその敷地等共同して管理する必要がありますので、そのための組織や運営方法等について定める必要があります。

 

 

区分所有法は、そのの所有関係を定めるとともに、建物及び敷地等の共同管理について定めた法律です。

 

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①専有部分

 

 

区分所有権の対象となる部分で、建物の独立した部分です。

 

②共用部分

 

 

専有部分とはならない部分で、法律上の共用部分である法定共用部分と規約上の共用部分である規約共用部分があります。

 

 

法定共用部分:廊下や階段など、その性質上当然に共用部分とされるもの

 
規約共用部分:管理人室や集会所など、本来は専有部分となる部分を、規約で定めて共用としているもの

 

 

共用部分の持ち分

 

原則、各共有者の有する専有部分の床面積の割合によります。
また、専有部分と分離して共有部分の持ち分を処分することはできません。

 

 

 

 

専有部分の面積

 

 

専有部分面積

 

基本的に各専有部分の内側の壁で囲まれた内法面積です。
不動産登記記録にあるのは、この面積です。

 

一方、分譲用パンフレット等に記載されているのは各専有部分を仕切っている壁の中心線で囲まれた壁芯面積で表示されるのが一般的です。

 

 

 

 

 

 

壁芯面積より、内法面積のほうが少ないんですね


 

 

 

 

③敷地利用権

 

 

区分所有建物の占有部分を所有するために、建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。
原則、この敷地利用権は専有部分と切り離して別個に処分することはできません。

 

 

 

 

 

規約、集会等

 

 

規約

 

区分所有者が自主的に定める相互間の約束事項を規約といいます。

 

 

意思決定

 

集会の決議によって行われます。
少なくとも毎年一回は集会を行い、管理上の事項を決議します。

 

決議にあたっては、原則区分所有者及び議決権の各過半数で決定します。
(法律、規約で別段の定めがない限り)

 

だだし、区分所有者の利害に重要な影響を及ぼす事項については、特別決議を要します。

 

 

区分所有者及び議決権の3/4以上

 

 

・規約の設定、変更、廃止
・共用部分の変更
・建物価格の1/2を超える滅失の場合の復旧

 

 

 

区分所有者及び議決権の4/5以上

 

・建物の建て替え

 

 

■義務違反者に対する措置

 

区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合、他の区分所有者全員または管理組合法人はその行為を停止、または予防するために必要な措置を取ることを請求できます。

 

 

 

 

その他法令について

生産緑地法

 

市街化区域内500平米以上の農地や公園などで、行政から生産緑地の指定を受けたものをいい、固定資産税が優遇され、相続税が猶予されます。

 

この生産緑地地区に関する都市計画に関して、必要な事項を定めることでの農林漁業と調和を図りつつ、良好な都市環境の形成を目的としています。

 

 

 

土地区画整理法

 

都市計画区域内の土地について、公共施設の整備、改善及び宅地の増進を図るために行われる、土地の区画形質の変更、公共施設の新設、変更に関する事業をいいます。

 

整備するための用地や事業費をねん出するための売却用地は、地権者に提供してもらって確保し、最終的に施工地区内の土地の交換分合を行い、地権者に公共施設が整備された宅地が交付されるしくみです。

 

 

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