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危険負担とは?

危険負担とは

 

危険負担とは、契約成立後、双務契約の一方の債務が債務者の責めに帰すべき事由によらず消滅した場合、他方の債務が消滅するのかどうか、
つまり、その「危険」を負担するのはどちらか?という問題です。

 

 

例えば建物の売買契約の成立後に、売主の責任ではない自然災害によって建物が倒壊していまった場合、買主の購入代金の債務はどうなるのかというような場合です。

 

 

民法においては、特に特約がない限り、買主が危険を負担するとしています。
つまり、払わなければならないということです。

 

 

但し、実務上は特約で危険負担を売主の負担として、建物消失の場合は、売主(または双方)が契約を解除することができるようになっているのが一般的です。

 

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瑕疵担保責任

 

 

家の購入は人生で一番大きな買い物です。
しかしながら、不幸にして購入した物件に瑕疵(欠陥)がある場合があります。

 

売買の目的物に瑕疵(その物が取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任を瑕疵担保責任といいます。

 

 

 

 

 

 

売主に過失(瑕疵があるということを知らなかった)があることは要件ではありません。


 

 

 

この場合、買主は売主に対し瑕疵担保責任を追求することができます。

 

具体的には損害賠償の請求ができますし、また瑕疵のために契約の目的を達することができないときは、契約そのものを解除することもできます

 

 

ただし、買主は瑕疵があることを知ったときから、1年以内に権利を行使する必要があります。

 

 

反面、売主としては、自ら知りえない物件の瑕疵によって何年もの間にもわたって、買主から瑕疵担保責任の追求を受ける可能性があるとすれば困ったことになります。

 

 

例えば、売買契約後、長期間経ってから物件の瑕疵が見つかった場合でも、買主が瑕疵を見つけてから1年以内であれば責任追及を受けるとすれば、売主は非常に不安定な地位に置かれてしまいます。

 

そこで、宅建業法では瑕疵担保責任の追及を受ける期間を引渡しから2年以上とすることができるとしています。

 

知ったときから1年では厳しすぎるので、引渡しから最低2年としているわけです。

 

実際、ほとんどのケースで引渡しから2年としているようです。

 

 

 

 平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約(請負/売買)

 
基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任が義務づけられています

 

 

【対象となる部分】
 
■新築住宅の基本構造部分 基礎、柱、床、屋根等

 

 

 

【請求できる内容】
 
■修補請求
 
■賠償請求
 
■解除
 
※ 売買契約の場合で修補不能な場合に限ります。

 

 

 

【瑕疵担保期間】

 

完成引渡から10年間義務化(短縮する特約は不可)

 

 

 

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