不動産と登記の基礎知識 

ここでは、不動産と登記の基礎について見ていきます。

 

■目次■

 

 1不動産の定義
 2不動産登記の基礎
 3公図と地図
 

 

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不動産の定義

 

不動産

 

土地およびその定着物を不動産といいます。
その定着物の代表が建物であり、土地と建物は別の不動産とされています。

 

 

不動産取引や有効活用にあたって

 

 

大前提として不動産の調査が必要です。

 

調査することは、

@物理的状況

 

A権利関係

 

B利用上の制限

 

等になります。

 

 

 

不動産に関する権利とは

 

 

不動産に関する権利には主に以下の2種類に分けることができます。

 

物権……特定の物を直接支配できる権利。
    自分の意志で自由に利用できる権利で、排他的な性質がある。

 

債権……人同士の権利で、特定の者が特定の者に一定の行為を請求できる権利。

 

■土地の権利には、所有権と借地権があります。
 所有権は物件ですが、借地権は、物件である地上権と債権である賃借権に分かれます。

 

■建物に対する権利は物件である所有権と借地権があります。

 

 

 

 

 

不動産登記の基礎

 

不動産登記とは、土地や建物の所在・面積のほか,所有者の住所・氏名などを公の帳簿に記載し,これを一般公開(公示といいます)することで,権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし,取引の安全と円滑をはかる役割を果たしています。

 

 

登記記録(登記簿)とは?

 

 

登記簿は現在においては、コンピュータ-化されています。

 

所定の請求書を提出すると,だれでも登記事項の全部又は一部を証明した登記事項証明書の交付を受けることができます。

 

また、だれでも登記事項の概要が記載された登記事項要約書の交付を受けることができます。

 

コンピューター化以前は ブック庁といって登記用紙をつづって編成されている登記簿で管理されていましたが、現在はほとんどがコンピューター化しています。

 

 

 

 

 

 

 

登記事項証明書と登記簿謄本の内容、効力は同じです。
コンピューター化前の登記簿は、閉鎖登記簿として閲覧等することもできます。


 

 

登記簿の構成

 

 

不動産登記簿は、一筆の土地、または一個の建物につき、一組の用紙が用いられます。
一筆とは一区画の土地、一個とは一件の建物という意味です。

 

一組の登記用紙は表題部と権利部に分けられ、さらに,権利部は甲区と乙区に区分され,

 

甲区には所有権に関する登記の登記事項が,

 

乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。

 

 

 

 

表題部(「表示に関する登記」)の記録事項

 

土地や建物の物理的概要が記録されています。

 

 

土地・・・所在,地番,地目(土地の現況)地積(土地の面積)など

 

建物・・・所在,地番,家屋番号,種類,構造,床面積など

 

 

 

 

 

 

地番とは土地についた番号で、市町村が決める住所と必ずしも一致しません
 
登記簿を取る場合必要なのは、地番です


 

 

 

 

権利部(甲区)の記録事項

 

所有者に関する事項が記録されています。
所有者は誰で,いつ,どんな原因(売買,相続など)で所有権を取得したかが分かります。

 

また変動とその原因(所有権移転登記,所有権に関する仮登記,差押えなど)がわかります。

 

 

 

 

権利部(乙区)の記録事項

 

抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています(抵当権設定,地上権設定,賃借権などです

 

 

 

 

公図と地図

 

公図

 

 

『公図』とは、登記所に備え付けられている土地の図面で各筆の土地の区画および地番を表示した地図の事です。

 

登記記録だけでは、その土地の詳しい状況がわかりませんので公図で補足できます。

 

 

 

 

 

 

公図を見れば、土地の形状や地番、道路、隣接地との位置関係がわかるために、不動産取引をする際には公図を閲覧する必要があります。


 

 

 

但し、公図はあまり精度が高くありません。

 

100年くらい前の測量を基に作成されているので、かなり精度が低く不正確な図面です。

 

不正確な図面をつなぎ合わせるために、無理やり接合した部分もあり、さすがにそのままでは使いものにならない状態のものも多く存在します。

 

 

現在も土地の形や面積が、実際とは違うということはよくあります。

 

 

 

地図(14条地図) 

 

 

『地図』は、不動産登記法 第14条に規定されているため、『法14条地図』とも呼ばれます。

 

地図は、地籍調査の成果等に基づいて作成されるもので、一定以上の精度を保っていて信頼できる図面です。

 

縮尺は原則1/250または1/500とされています。

 

しかしながら、地積調査が行われている地域は大変少なく、取得できる地域が限られています。

 

そこで、地図が備え付けられるまでの間、地図に代わるものとして「地図に準ずる図面」=公図が備え付けられているのです。

 

ちなみに、日本の土地の大部分は、「地図に準ずる図面(公図)」です。

 

 

 

 

 

 

1つの土地に上記両方の図面が存在することはありません


 

 

 

 

地積測量図

 

 

土地の地積に関するする測量結果を表示したもので、登記所に備えられています。
但し、すべての土地に備えられているわけではありません。

 

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