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借地借家法とは？
借地関係（普通借地契約、定期借地契約）
①借地権とは？
建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことで、実際は地上権の例は少なく、ほとんどが賃借権です。
なお、使用貸借（タダで貸すこと）は含まれません。
借地権者は地主に対し地代支払い等の義務を負います。
また、一つの財産権として評価されるものなので、借地権設定の際その評価額分の権利金が授受される場合があります。
第三者への対抗力は、地上建物が登記されていれば、土地賃借権または地上権の登記がされていなくても認められています。
借地借家法による借地権の概要
借地権の更新、拒絶について
存続期間終了後、まだ建物がある場合は、借地権者が
１）更新を請求する
２）土地の使用を継続する
なら、従前と同じ条件で契約を更新したものとみなされます。
（最初の更新は２０年。以後は１０年）
逆に地主が更新を拒絶したい場合は
１）遅滞なく異議を述べる
２）正当事由が必要になります
正当事由は以下のようなことを判断材料にします
■当事者双方が土地の使用を必要とする事情
■従前の経過
■土地の利用状況
■立ち退き料の申し出
②定期借地権
借地権のうち、契約の更新がなく定められた契約期間で借地関係が終了するもののことで借地借家法(平成4年8月施工)で新たに創設されました。
従前の借地法では、存続期間が満了しても借地権が消滅せず、契約更新の拒絶には「正当事由」が必要とされており、このことが借地権の供給を妨げる大きな原因となっていました。
そこで
■一般定期借地権
■建物譲渡特約付借地権
■事業用定期借地権等
の3つの「定期借地権」を創設し、一定の条件下で更新のない借地権を認められることとなっています。
定期借地権の種類
以前に成立している契約については、旧法が適用されます。
借家関係
借家権というのは、建物、特に借地借家法の適用を受ける建物の賃借権のことをいいます。
借地借家法は、借家権に強い保護を与えています。
借家権には普通借家権と定期借家権があります。
①普通借家権
正当事由があるかどうかは、
■建物の使用を必要とする事由
■建物賃貸借に関する従前の経過
■建物の利用状況や現況
■立ち退き料の申し出
などで判断されます。
②定期借家契約
更新がなく、一定期間で契約が終了する建物賃貸借契約です。
※定期借家契約とは、平成12年3月1日より施行された定期借家法によって認められている
賃貸借契約のことです。
■契約書は公正証書等の書面で行います
■事前に、定期借家契約である旨を書面交付の上説明する必要があります。
■終了の１年前から６か月前に、賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない。
■期間の制約はありません。１年未満なども可能で、有効です。
造作買取請求権
民法上、借家人は借家契約が終了したときには自分が取り付けた造作を収去しなければならないとされています。
例えば借家人が自ら設置したエアコンは、引っ越しするときに収去しなければなりません。
しかし、借地借家法では借家人を保護するための特別法があります。
それによって、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具等の造作は、賃貸借期間満了時に、時価で買い取ることを請求できます。
これを造作買取請求権といいます。
要件は以下の通りです。
■賃貸人の同意
■賃借人の所有
■建物に客観的な便益を与える
造作買取請求権は特約で廃除することができます。
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