不動産の譲渡にかかる税金とは?

土地、建物、株式等は分離課税

 

分離課税なので、他の所得と分離して課税されます。

 

土地建物の譲渡所得

 

そして、長期保有と短期保有では税率が異なり、長期保有が優遇されています。

 

 

 

 

 

 

譲渡した年の1月1日において、保有期間5年以下を短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得と区分します。


 

 

 

期間をみる上では資産の取得日と譲渡日が必要ですが、それぞれ次のようになります。

 

取得日→引き渡しを受けた日(契約の効力発生日でも可)

 

譲渡日→引き渡しをした日(契約の効力発生日でも可)

 

 

 

計算方法

 

 

総収入金額−(取得費+譲渡費用)

 

 

 

取得費

 

土地建物の購入代金、手数料などで以下の式で算出します。

譲渡資産取得に要した金額+その後の設備費、改良費-償却費相当額

 

土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

 

 

 

譲渡費用

 

譲渡にかかった費用で、仲介手数料や印紙代、取り壊し費用、立ち退き料などとなります。

 

 

税額

 

長期譲渡所得、短期譲渡所得の税率はこちらへ→譲渡税率表

 

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居住用不動産を譲渡した場合の5つの特例

 

【重要】居住用不動産の譲渡を詳しく解説

↓↓

 

 

 

 

居住用不動産を譲渡した場合には、5つの特例が設けられて税の軽減が図られています。
その使い方には、重複利用できるもの、できないものがあるので注意して整理しましょう。

 

@3000万特別控除      →Bとの重複適用は不可

 

A10年超長期所有軽減税率   →@と併用可能。Bは不可

 

B特定居住用財産の買い替え特例 →3年以内に@Aの適用があると使えません

 

C買替え等の場合の譲渡損失損益通算と繰越控除
            →3年以内に他のすべての特例を適用していると使えません

 

D特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 →同上

 

 

 

@3000万特別控除A10年超長期所有軽減税率

 

 

個人が居住用財産である土地建物を譲渡した場合、譲渡所得の金額の計算における譲渡益から、差し引ける特別控除及び長期で保有した居住用不動産を譲渡した場合の軽減税率です。

 

詳しくはこちらへ→居住用財産の3,000万特別控除

 

 

 

 

B特定居住用財産の買い替え特例

 

 

居住用財産を譲渡し、一定以内にこれに代わる居住用財産を取得した場合、譲渡所得に対する課税が繰り延べられます。

 

特定居住用財産の買換え特例

 

 

 

 

 

 

3000万特別控除と長期所有の軽減税率の特例と重複できません


 

 

 

 

C買い替え等の場合の譲渡損失損益通算と繰越控除D特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

 

 

※いづれも平成27年12月31日までです。 

 

 

C居住用財産を譲渡し、一定の居住用財産に買い替えた場合に生じた損失金額を他の所得
 と損益通算できます。

 

 また、引ききれない部分は翌年以降3年間繰り越すことができます

 

 

Dは買換えしない場合の特例です。

 

損益通算と繰越控除

 

 

 

 

 

 

違いは
 
Cは買い替えた資産に住宅ローンがあること
(もちろん住宅ローン控除の対象です)
 
Dは譲渡した資産に住宅ローンがあったこと
 
 が条件になっています。

 

 

4,000万で購入した 居住用財産(ローン残高3,000万)を2,000万で売却した場合、損益通算の対象となるのはいくらか?

 

 

 

売却代金2,000万-4,000万=▲2,000万

 
ローン残3,000万-2,000万=▲1,000万
 
いずれか少ない方なので、▲1,000万が損益通算できる金額です。

 

 

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