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不動産証券化とREITとは？

不動産証券化

 

不動産投資の手法は３つの形態があります。

 

 

・現物不動産投資

 

・小口化不動産投資

 

・証券化不動産投資

 

 

不動産から生じるキャッシュフロー（不動産の運用益および売却益）を投資家へ配分することを約束し、証券を発行するなどして投資家を募ることを「不動産証券化」といいます。

 

不動産は一般に取引価格が高額であるために投資資金が多額になり、そのため流動性が低くなってしまいます。（すぐに換金できないということです）

 

流動性の高い株式などと比較すると購入者が限定されてしまします。
そんな中で不動産投資は、現物投資→小口化投資→証券化投資　と商品開発されてきました。

 

 

 

 

 

 

小口化投資とは
 
不動産の所有権を小口化し、出資持分にして投資を募ることです。
 
投資家は少額で不動産への投資が可能になります。


 

 

 

流動性に乏しい不動産を換金性・流動性の高い有価証券に変換することで、コストはかかりますが、投資を少額から可能にし、また高い流動性を確保できることになりました。

 

 

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不動産投資信託（ＲＥＩＴ）

 

不動産投資信託(REIT)は、その名の通り主に不動産を投資対象とする投資信託です。

 

多くの投資家から資金を集め、その資金を専門家がさまざまなオフィスビルや住宅などの不動産に投資し、その不動産から得られるインカムゲイン（賃料など）とキャピタルゲイン（売却益）を投資家に配当する（分配金）しくみです。

 

大きく分けると、会社型と契約型があります。

 

 

会社型

 

 

不動産投資信託

 

投資法人を設立をし、投資法人が発行する投資口を投資家に販売します。

 

投資法人は投資家から集めた資金に加え、銀行などからの借入を行い、その資金で不動産投資を行います。

 

なお、投資判断は、投資信託委託業者が行います。
財産は資産保管会社によって保管され、投資によって生じた利益は投資口によって分配されます。

 

 

契約型

 

 

①委託者指図型

 

投資信託委託会社が信託銀行と信託契約を締結、信託会社からの信託受益権を分割して、投資家に販売します。

 

投資判断は委託者の指図で行われます。

 

 

②委託者非指図型

 

信託銀行が複数の投資家と直接信託契約を締結して金銭を受けいれ、この資金を合同で不動産等で運用します。

 

委託者は一般投資家のため、運用指図は行わず、受託者である信託銀行の判断で行われます。

 

 

 

 

Ｊ－ＲＥＩＴ

 

 

日本における不動産投資信託はＪ－ＲＥＩＴと呼ばれています。

 

■証券取引所で売買が可能
　東証などの証券取引所に上場しているREITについては、上場企業の株式と同様に、
　投資口を売買することができます。

 

　上場REITの投資口は、上場企業の株価と同じで、市場で日々の売買により投資口
　価格が変動します。

 

■分配金の安定性
　REITは、主に不動産の売買・賃貸で資産運用を行い、その利益の90％以上を分配金
　として分配することで法人税が免除される仕組となっているため、一般の株式会社
　に比べて高い分配を実現することが可能です。

 

　また、不動産賃貸事業は長期の安定した収益が見込みやすい事業であるため、分配金
　も比較的安定しているといえます。

 

 

 

【課税関係】

 

ＪＲＥＩＴの配当は、株式の配当と同じく、配当所得です。
また、譲渡益については譲渡所得として課税されます。

 

詳しくは→投資信託への課税

 

 

 

 

不動産の投資判断

 

不動産の場合、収入が長期にわたって入ってくるようになるため、投資期間全体におけるキャッシュフローに基づく分析が必要となります。

 

このキャッシュフローに基づく分析手法をＤＣＦ（ディスカウントキャッシュフロー）法といいます。

 

連続する複数の期間にまたがる収益を、それぞれ現在価値に割り引いて合計して求めます。
一般に、正味現在価値（ＮＰＶ）法と内部収益率（ＩＲＲ）法が用いられます。

 

 

正味現在価値法とは？

 

投資によって生み出される純収益と保有期間終了時点で発生する売却益を現在価値に割り引いたうえで合計額を求めます。

 

ここから投資額の現在価値を差し引いたものを正味現在価値といいます。
これがプラスなら投資価値あり、マイナスなら不利な投資ということになります。

 

内部収益率法とは？

 

投資期間の収益と保有期間終了時点の売却益の現在価値合計と、投資額の現在価値の合計額が等しくなるような割引率を内部収益率と言います。

 

この率が大きいほど有利な投資と言え、この内部収益率で投資判断をする方法を内部収益率法といいます。

 

 

 

最後までお読みいただきありがとうございます。
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