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住宅ローン審査のポイント

 

住宅ローン審査のポイント

 

住宅ローン相談をする上で、避けては通れないのが審査です。
どんなに良い話ができても、借りることができなければ見込み客を住宅購入に導くことができません。

 

どんな人なら通りやすいのか、通りやすくするために事前にできることはなんなのか?という情報はまさにFPの価値になります。

 

 

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フラット35の審査内容

 

フラット35の審査項目は「物件の制限」と「人の制限」があります。
結論から言えば、物件制限は民間より厳しく、人の制限は民間より緩い
こう覚えておきましょう。

 

人の制限で言えば、年齢と年収、返済負担率(年間返済額が年収に占める割合)がポイント
です。

 

返済負担率は、年収400万未満で30%、年収400万以上で35%になっています。

 

民間銀行では問われる職業、職種、勤続年数による制限はありません。

 

一方、物件の制限は、適合証明書(住宅金融支援機構の定める技術基準に適合)の交付を受けることが条件になっています。

 

 

 

民間住宅ローン

 

各銀行によって審査基準が異なります。特に公表されているわけではないので情報を集めていくほかありません。
フラット35と大きく違うのは、人の制限が厳しめであることです。

 

勤続年数や勤務形態が問われます。
例えば、勤続年数は最低2~3年程度は必要です。

 

したがって、転職直後は不利になる傾向はあります。
(転職後基本給×12+賞与で返済比率みているケースが多い。手当等は入りません)

 

※自営業は、収入ではなく、所得でみる点には注意です。その他の基準は同じです。

 

 

派遣や契約社員の借入は厳しいでしょう。

 

会社役員は、会社の決算状況も審査対象になるので赤字だと借り入れができないケースもあります。

 

健康条件もあります。
団体信用生命への加入が条件になっているので、加入できない健康状態だとローンを組めません。

 

しかしながら、ローンが通らないほとんどの理由は返済負担率です。
通常35%であると覚えておきましょう。

 

計算するうえでの注意点です。

 

負債は

 

✓他の借り入れを合算する。特にキャッシング利用がある場合、すべてのカードの

 限度額合計が負債として見られると思ったほうがよいでしょう。

 

✓催促状が出てるレベルはブラックです。
 期日は過ぎたとしても、その月内に振込をしているようなケースは、遅延として
 いないこともあるようです。

 

✓銀行が利用している信用情報は、業界の3社位を利用しているようです。

 

  それぞれ保有している情報が異なるため、どの会社の信用情報を使ったかによって
 通る通らないは変わるケースがあります。
 (消費者ローンの信用情報のみ開示している会社もあります)

 

✓事故レベルの情報は10年程度残るので、その間借り入れは難しいでしょう。

 

ローンが通らない人を通るようにしてあげるためには、返済比率の向上が必要です。
そのためにできることを考えていきましょう。

 

ローン金額の引き下げ

  :頭金の増加を考えます。親からの支援なども含めた検討が必要です。

 

収入増

  :所得合算ができないかどうか?
  (連帯債務の場合は、奥さんの収入×1/2を年収に合算します)

 

負債減

  :カードキャッシング枠の解約(使ってなくても影響がある場合があります)
   他の借入の返済ができないか?

 

 

ちなみに、返済負担率算出時の金利は、銀行独自に用意している審査金利で計算します。
ほとんどの銀行が開示していますので、調べておきましょう。

 

フラット35の場合は全期間固定なので適用金利で計算すればよいですが、その他の場合はいくら適用金利が低くても4%で計算しておけば安心でしょう。
※将来上がったとしても大丈夫かを見るためです

 

 

 

FPにしかできないこと

 

返済負担率は、あくまでも今の収入での審査です。
将来の収入の変化に応じて返済比率は当然変わっていきます。

 

銀行は将来のことはノ―ケアです。
見込み客にとっては、借りた跡が大切で、返していけるかどうかが問題なわけです。

 

銀行はそんな話を絶対にしないからこそ、FPが

 

 

返済期間にわたって家計が成り立つのか?

 

金利が上がっても無理なく返していけるのか?

 

働けなくなってもローンを返していけるのか?

 

 

に触れてあげなければなりません。

 

まさに、FPの差別化領域であるといえます。

 

 

住宅ローン相談ノウハウはまだまだあります。→こちらへ

 

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