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詳細はこちらへ ※無料メルマガは巻末に案内があります。貸家建付地とは?
貸家建付地の評価
次は、貸家建付地です。
要は、土地を持っている人が自分で建物を建てて、そこを他人に貸し付けるケースです。
例えば、土地をもつAが建物を建てて、Bに貸すケースを考えてみます。
借地権割合は70%です。
ちなみに、家を貸した場合に借りた側の権利を借家権といいますが、これは30%と決まっています。
土地について考えます。
土地は底地と借地権に分けられます。
今回のケースでは、土地は貸していません。
あくまでもAが持っています。
しかしそこに建物を建て、Bが住むことによって、Aの権利が制限されます。
制限される部分を評価して引いてあげるという計算をします。
底地はすべてAの権利です。これはいいですね。
では借地権の70%はすべてAでしょうか。
上に立てた建物は、借家権割合30%を差し引けるわけなので、土地も同じ割合を賃借人に持ってもらうというイメージです。
つまり、借地権割合のうち、30%だけを賃借人の権利として差し引けるということになります。
これを式で表すと、
貸家建付地の評価=自用地価格×(1-借地権割合×借家権割合)
ということになります。
具体的には、借地権70%×借家30%=21%が減額できるということです。
では、事例で確認します。
具体例で理解
①まず、自用地評価を求めます。
角地ですから、正面路線価を求めます。
・45千円×0.99=44.55千円
・30千円×0.92=27.6千円
→高いほうが正面になるので、正面は45千円です。
正面に側方路線の影響を加算します。
44.55千円+(27.6千円×側方路線影響加算率0.03)=45.378千円
地積をかけて、
45.378千円×(25×40)
=45,378千円
②ここから、Dの権利を差し引きます。
45,378千円×(1-60%×30%)
=37,209千円
私道の評価
私道は利用状況によって評価方法が異なります。
■特定の者の通行の用に供されている私道→自用地評価の30%相当額
■不特定多数の者の通行の用に供されている私道→評価なし
次に建物の評価方法をみていきます。→こちらへ
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