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不動産価格と評価方法とは？
土地には４つの価格があります
①実勢価格
：つまり取引されている価格です。
②公示価格
国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて官報に公示したもの
（毎年１/１基準で３月発表）
都市と周辺に標準地を選び、1地点につき2人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価します。
最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言え、一般の土地取引価格の指標になっています。
なので、この二つはほぼ同額になります。
基準地価格
また、公示価格を補うものとして、基準地価格（基準値標準価格）があります。
都道府県が、毎年7月1日時点の価格を9月下旬に発表します。
③固定資産評価額
市町村が評価します。（３年に１度 1/1基準３月発表）
目的は固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、住まいと密接に関係しています。
路線価がない地域は、倍率方式といい、固定資産税評価額に倍率をかけることで相続税評価額を出します。
公示価格の約７割が目安となります。
固定資産評価額/0.7すれば、だいたいの公示価格が出せることになります。
（3年に一度なのでタイムリーではないことに注意）
④相続税評価額
路線価を使って算出のと、固定資産税評価額を使って算出方式があります
主に相続税、贈与税を算定する基準となる価格です
国土庁管轄（毎年１/１基準 ８月発表）
公示価格の約８割が目安です。
路線価による相続税評価額/0.8をすれば、だいたいの公示価格がだせることになります。
不動産評価手法
不動産３つの評価手法
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的方法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法があります。
収益還元法は直接還元法とDCF法に分かれます。
それぞれの手法で求められた価格を調整のうえ、鑑定評価額を決定します。
原価法
同様の不動産を再び購入すると仮定した場合に必要な金額を再調達原価といいます。
この再調達原価から、価値の低下する要因に応じて減価修正を行なって算出します。
価値の低下要因とは、建物が老朽化していたり設備が陳腐化していることをいいます。
収益還元法
実際の家賃、地代収入は将来に渡って手に入ります。
したがって、各時点で入ってくる家賃を、現在価値に割引くことで正確な評価額を算出できます。
この収益還元法は、アパートやテナントビルなどの賃貸に出されている不動産の評価額算出に頻繁に利用されています。
一方、建売住宅や自宅購入者向け分譲マンションの販売において、収益還元法はほとんど使われていません。
価値を現在価値に割引くとは？？
次の二つのどちらが得ですか？
①今すぐ１００万円をもらえる
②１０年後に１００万円をもらえる
当然答えは①です。
今すぐ100万を手に入れて、それを例えば金利１％がつく銀行に預金すれば、
１０年後には１１０万４,６２２円
になります。（複利）
したがって、今すぐもらえる１００万円と同じ価値があるのは、１０年後にもらえる110万4,622円ということです。
逆に言えば、１０年後にもらえる１１０万４，６２２円の現在価値は１００万といえます。
これが現在価値に割り引くという考え方です。
取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）
その不動産単体ではなく、近隣の他の不動産を基準として評価額を求める方法です。
具体的には、近隣の不動産の過去の取引を基準とし、必要に応じて補正・修正や地域・個別物件の要因を比較して不動産の価格を算出します。
収益を出すことを目的としていないエンドユーザー向け住宅の販売に向いており、またその地域の相場にあった取引価格を算出できるという利点もあります。
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