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不動産売買と手付とは？
不動産の売買
売主と買主との契約は、法令に違反する、公序良俗に反するなどの問題がない限りは自由です。
しかし、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合には契約内容に制限があります。
不動産会社（宅地建物取引業者）が売主となる場合には、買主に不利益な契約が結ばれることのないよう、宅地建物取引業法により、不動産会社に対して契約内容に一定の制限が設けられています。
これによって、不動産取引の専門家である不動産会社と直接契約を締結することとなる買い主を保護しています。
手付金
手付金には、（1）証約手付（2）解約手付（3）違約手付の３種類があります。
（1）証約手付契約の締結を証することを目的として授受される手付けをいいます。
（2）買主は既に支払った手付金を放棄する（返還を求めない）こと、売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
（3）違約手付当事者に契約違反（違約）があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができる手付けをいいます。
民法においては、（つまり特に定めがなければ）手付金が 交付されたときは解約手付と推定しています。
手付解除について
解約手金による契約の解除を一般的に「手付解除」といいます。
例えば、契約締結後に事情が大きく変わった場合には、買主が手付金を放棄する、または売主が手付け金の倍額を償還することにより、債務不履行がなくても契約を解除することが可能です。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付解除はできません。
手付解除に当たっては、「相手方が履行に着手しているかどうか」をめぐってトラブルになることも多いようです。
また、手付解除が可能な期間は、売主と買主双方が解除権をもっているので、契約が実行されるかどうかが不安定な状態となります。
したがって、手付解除ができる期間を「契約日から●日以内」と限定することもあります。
宅地建物取引業者自らが売り主となる場合の制限等
民法では解約手付の額について制限がありません。
しかし買主保護の見地から、宅建業法では以下の制限があります。
■宅建業者は代金の10分の２を超える額の手付を受領することができません。
10分の２を超える部分については無効です。
■相手が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主は倍額を
償還して契約の解除をすることができます。
■この規定に反する特約で買主に不利な特約は無効になります
宅建業者自身が売主となる場合にのみ適用されます。
そして更に、買主が宅建業者でない場合にのみ適用されます。
買主が宅建業者である場合はこれらの規定は適用されません
つまり、「売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合」に適用されるというわけです。
これは大前提ですので必ず覚えておいてください。
なお、宅建業者が２割までしか受領できないのは手付金についてだけです。
中間金や内金についてはいくら受領しても構いません。
手付金等の保全措置
宅建業者は、保全措置を講じた後でなければ買主から手付金等を受領してはなりません。
宅建業者が保全措置を講じない場合は、買主は手付金等を支払う必要はありません
宅建業者が行う保全措置の方法は次の通りです。
■未完成物件の場合→①銀行等による保証 ②保険事業者による保険保証
■完成物件の場合→上記①②に加え、③指定保管機関による保管
宅建業者の保全措置が不要となるケースがあります。
１．売買物件につき買主に所有権移転登記がなされたか、買主が所有権の登記をした場合
２．受領しようとする手付金等の額が、
未完成物件の場合→代金額の５％以下であり、かつ1,000万円以下
完成物件の場合→代金額の10％以下であり、かつ1,000万円以下
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