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不動産有効活用とは?

土地の活用

 

土地の活用には、自己建設方式のほか、等価交換方式、土地信託方式、事業受託方式、定期借地方式いった方法があります。

 

 

自己建設方式

 

 

土地所有者がみずから活用方法を企画、資金調達、発注、管理運営を自分自身で行い、賃貸等する方式です。

 

手間や煩わしさがある半面、収益のすべてを手にできるメリットがあります。

 

建物の建築資金については、建設協力金方式があります。

 
→建物に入居するテナントから建築費相当の全部または一部を受けいれて、そのテナン
 トが要求する建物を建築し賃貸する方式。
 
 建物の完成後は、テナント企業が建物を一括して借り上げ、建設協力金は保証金
 転換され、毎月の家賃と相殺する形で返還されていきます。
 
 土地所有者は、土地をもったまま、少ない資本で土地の有効活用を図ることができま
 す。

 

 

 

事業受託方式

 

 

土地所有者の依頼を受けたデベロッパー、ハウスメーカーが賃貸経営などの企画立案、土地診断、管理・運営などの事業を受託し、賃貸等の事業を行う方式です。

 

事業の名義はあくまでも土地保有者になります。

 

事業報酬がかかる一方で、デベロッパーの豊富なノウハウ提供を受けられるメリットがあります。

 

 

 

土地信託方式

 

 

土地の所有者は信託銀行に信託という形で形式的に土地を預け、信託銀行が受託者となって、資金調達、土地の開発、建物建設、管理運用して賃貸等の事業を行います。

 

成果としての賃貸収益から経費や手数料(信託報酬)を差し引いて信託配当として土地所有者に支払う方式です。

 

信託期間中は、土地の名義は信託銀行になりますが、実質所有者は土地保有者で、信託期間終了後は土地建物が現状のまま、引き渡されます。

 

 

 

 

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等価交換方式

 

 

土地所有者が土地を開発業者へ譲渡し、その後、その土地上に開発業者が建築した建物の一部を土地所有者が買換資産として取得する方法を言います。

 

土地の全部を譲渡する全部譲渡方式と、持ち分を譲渡する部分譲渡があります。

 

土地所有者が一旦全ての土地を譲渡する全部譲渡方式を前提としてみてみましょう。

 

等価交換方式

 

土地の所有者が開発業者(デベロッパー)へ土地を譲渡し、共同で建築物を建築し、完成後に建物の区分を行ない、それぞれの負担に見合う土地の共有持ち分を取得する方法です。

 

 

 

 

 

 

この場合、土地保有者は土地が半分になるけど、
建物の半分が持ち分になるわけですね


 

 

 

 

 

【等価交換方式のメリット・デメリット】

 

■メリット

①すでに所有している土地を譲渡して建物に買い替えるので、新たな資金の借入れが  不要となり、低リスクで活用できます。

 

②相続対策になります

 

 土地の評価は自用地→貸家建付地での評価額となり、また建物の評価は土地よりも下がるために、相続税対策に効果があると言えます。

 

③ 税務上の特例が受けられる

 

 土地を売却した場合は、土地譲渡益に対して譲渡所得税が発生しますが、等価交換方式の場合は特例があり、譲渡所得税を100%繰り延べることができます

 

■デメリット

減価償却がほとんど使えません。

取得した建物は元の土地の取得価格を引き継ぎます

 

したがって、土地の取得価格が低かった場合は、ほとんど減価償却を計上できないことになります。

 

 

 

定期借地権方式

 

 

所有地に定期借地権を設定して、期間を定めて土地を賃貸し、地代収入を得る方法です。
契約期間の満了時には、賃貸した土地は原則として更地にして返還されます。

 

事業としてのリスクは少ないものの、一般的に建物賃貸収入に比べると収入が少なくなります。

 

 

 

以上、土地活用をまとめますとこうなります。

 

土地活用のまとめ

 

 

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