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住宅ローン相談のための基礎知識

住宅ローン相談を極める

 

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住宅ローン相談

住宅ローンには大きく分けると公的住宅ローンと民間住宅ローンがあります。(その他、勤務先によって社内融資などが利用できる場合もあり)

マイホームを購入するといっても、契約としては、大きく2通りあります。「売買契約」と「建築請負契約」●建売や中古住宅を購入する場合は「売買契約」●建築条件付土地を購入してマイホームを建てる場合は、土地の「売買契約」と 建物の「建築請負契約」●注文住宅のみの場合は、建物の「建築請負契約」を結んでマイホームを建てることになります。この契約の違いによって、お金が必要な時期が異なってきます。

住宅ローン審査のポイント住宅ローン相談をする上で、避けては通れないのが審査です。どんなに良い話ができても、借りることができなければ見込み客を住宅購入に導くことができません。どんな人なら通りやすいのか、通りやすくするために事前にできることはなんなのか?という情報はまさにFPの価値になります。

いろいろな金利店頭金利(基準金利)と優遇金利の違いはわかりますか?店頭金利(基準金利)とは、各金融期間が市場の動向に合わせて自由に決める金利です。自由に決めるので、銀行によりバラバラです。重要なのは、自由に決めるということです。上げるのも下げるのも自由ということは、店頭金利を今どの水準にしているかが大切であることに気付きます。今後金利が上がるか下がるかといえば、下がる余地が少ない以上上がる可能性を...

見込み客の相談内容で多いのが、「私はいくら借りられますか?」というものです。これは一定の内容をヒアリングすることで計算することができます。@年収A物件価格Bその他負債の有無C返済希望期間そのうえで、フラット35は実際の金利で、民間ローンは4%を目安に計算する。では、具体的に見ていきましょう。

住宅ローンを選ぶ上で、見込み客の最大の関心事は「金利」です。固定を選ぶべきか、変動を選ぶべきか 悩んだ末にあなたのもとにやってきます。この不安を解消してあげなければいけないわけですが、金利の話だけしても当然解決はできません。頭金はどのくらい入れたほうがいいのか?変動金利と固定金利どちらがいいのか?ボーナス返済はやめたほうがいいのか?どこの銀行がいいのか?さまざまな疑問不安を抱えていらしゃる見込み客...

住宅ローンを借りようとすると多くのコストがかかります。その中でもとりわけ高いものの一つに”保証料”があります。これはなんでしょうか?

住宅ローンを組む場合、ご主人一人の年収ではなく、夫婦二人の収入を合算して検討することがあります。その場合、銀行としては支払を確実にするために連帯して責任を負わせようとします。ここでは3つのパターンを解説します。

変動金利は何が怖いのでしょうか?よく変動金利が怖いと思っている人の話をききます。改めて、変動の何が怖いのでしょうか?ほとんどの人はこう答えるでしょう。金利が上がると返済額が上がるから。では、怖い言うだけで固定を選ぶという選択をすることが正解でしょうか?変動か固定かを選ぶのは、この話を聞いた後でも遅くありません。例えば、3000万の借入(35年)で考えてみます。

死亡時には団体信用生命でローンはなくなります。したがって、住宅ローンの視点で考えれば死亡のリスクは回避できていることになります。一方、大きな病気で働けなくなった場合はどうでしょうか?働けなくなっても、基本ローンの返済は続きます。待ってはくれません。一方収入はどうでしょうか?当面有給があります。しかしいつまでもあるわけではありません。4日以上欠勤になると傷病手当金がでますので、その後1年半はざっくり...

住宅ローンの一般的な話は、住宅販売にかかわるあらゆる人が同じようなツールを持ってある程度話をすることができます。もちろんあなたもできるわけですが、住宅購入検討者がわざわざあなたの話をきくメリットは何でしょうか?多くの人が、販売当事者ではない中立のFPから話を聞けることがメリットといいます。でもよく考えてください。住宅の営業マンと銀行員があなたと同じ話をするなら、中立であることが必要なだけでFPであ...

住宅ローンの相談客が、「金利は今後上がりますか?」「変動と固定、どちらがいいですか?」と聞いてきたら、あなたは何と答えますか??

あなたは、顧客の要望を確認する時どのようなことに注意していますか?実はここに、セールスが上手くいくかいかないかの重要なポイントがあります。大切なポイントは、見込み客の頭の中はまとまっていない言葉にでてくるのは気になっていることであって課題ではない あなたの話を聞く価値があるとは思っていないという前提で入ることです。顧客が口にする言葉だけを拾ってそれに当てはめるだけのセールスでは、顧客のニーズが確定...

ビジネスにおいて、売り手と買い手の思惑は違います。あなたは売れるものは何でも売りたいと思ってますが、見込み客は「必要なものは買う」というスタンスです。なので商談が終わった段階で、あなたの売りたいものが、見込み客の必要なものになってなきゃいけないわけです。ところが、住宅ローン+火災保険はセットとしてとらえてもらえるものの、それ以外の金融商品と住宅ローンには距離があります。見込み客の頭には、住宅ローン...

変動金利が怖いと思っている見込み客にこれを伝えると先に進むという話を考えてみます。金利上昇にいかに対応するか?という話です。あくまでも思考です。先入観を解くための方法論一例を書きます。見込み客があなたの話を興味を持って聞くためには、ある程度引き込む必要があるわけです。また、誰からも聞ける話を聞いても見込み客はあなたをプロとして認知しません。では、どんな話をすればよいでしょうか?

長期金利が異常な低さで推移しています。金利が低い=債券価格が高く売れているということです。なぜ銀行は高くても買うのか?それは、すぐ日銀がもっと高く買ってくれるからです。つまり、日銀が買わないとわかったとたん、高くは売れなくなるのです。それは長期金利の上昇を意味します。それがいつなのか?これは誰もわかりません。もちろん当面、今の超低金利は続いていくでしょう。この前提のもと、考えていきます。

繰り上げ返済病とはなにか?解説本にも、繰り上げ返済は早いに越したことがない、また余裕資金は出来るだけ繰り上げ返済をする方がお得!と書いてあります。これを見て、何が何でも繰り上げ返済をして早期にローン返済を目指す人のことです。これは正しいのでしょうか?

クロスセルの基本住宅ローンの相談を受けるゴールは、もちろん住宅ローンの成約です。ただ、住宅ローンは同時に複数の金融商品をクロスセルできます。火災保険、団体信用生命の代わりになる生命保険、それに伴う保険の見直しなどです。家の購入という人生で一番大きな支出をする中で、これらが自動的に取れていく流れを構築できればビジネスが成り立ちます。しかしながら、実際は火災保険までで終わっているケースが多いのではない...