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様々なローンとFPの役割

 

様々なローンとFPの役割

 

住宅ローンには大きく分けると公的住宅ローンと民間住宅ローンがあります。
（その他、勤務先によって社内融資などが利用できる場合もあり）

 

 

 

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公的住宅ローン

 

公的住宅ローンの代表としては、「財形住宅融資」があります。

 

以前あった住宅金融公庫は平成１９年3月末で廃止、現在は独立行政法人住宅金融支援機構となっていますが直接融資は原則ありません。

 

 

では詳しく見てみましょう。

 

借りれらる人

 

一般財形、財形年金、財形住宅貯蓄のどれかを１年以上継続、申込日前２年以内に預入を行い、かつ残高５０万以上ある人となります。

 

 

 

主な特徴

 

特徴は２つあります。

 

①金利面は比較的優位。物件に対する条件が厳しいのが特徴です。

 

金利は５年ごとに見直され、上限下限はありません。
そのため、急な金利上昇が過度な返済額上昇を招かないように、見直し後の返済額は
旧返済額の１．５倍が上限となっています。

 

 

②借入限度額には制限あり、高額融資は不可能

 

借りられる金額は、財形貯蓄残高の１０倍かつ最高４，０００万となっています。
また、新築、購入、改良にかかる価格の９割が上限です。

 

なお、フラット３５と併用が可能で、その場合は１００％融資が可能になります。　

 

その他、事務手数料や保証料はありません。
また、団体信用生命への加入は任意です。

 

 

 

 

民間住宅ローン

 

 

銀行、JA、住宅ローン専門会社、生命保険会社などが扱っています。
フラット３５も民間住宅ローンに含まれます。

 

特徴としては、融資できる金額が大きい分、個人の信用に対するチェックは厳しくなっています。

 

 

１）フラット３５

 

住宅金融支援機構が金融機関から住宅ローン債権を買い取り、証券化することで投資家に販売するスキームを活用しています。

 

これにより、金融機関はリスクがありません。
（つまり保証料が要りません。担保も住宅金融支援機構のためにするということです）

 

 

借りられる人

 

７０歳未満で、以下の基準があります。

 

フラット３５とその他の借入の年間返済額が、年収に占める割合＝返済比率は年収４００万未満で３０％、４００万以上で３５％となっています。

 

人的制限が緩いため、自営業や派遣社員などでも安定収入があれば借入することができる可能性があります。

 

 

 

借りられる額

 

　１００万以上８，０００万以内で、物件価格の９割が上限です。

 

 

 

■金利は融資実行時に決まります。
 
　また、金融機関によって適用される金利は異なります。

 

※事務手数料も金融機関ごとに違います。それ以外の基本的内容はすべての金融機関、
　すべて同じです。

 

・前述のとおり、金融機関から保証人を求められることはないために保証料はかかりません
　団体信用生命は任意加入なので、民間の生命保険と比較して有利な方を選べます。

 

・繰り上げ返済は１００万円以上で手数料はかかりません。

 

 

 

２）民間住宅ローン

 
　　物件に対する条件は特にない分、人への条件は厳しめです。
　　それぞれの金融機関によって審査の内容も異なり、その厳しさも様々です。
　　条件等もそれぞれ異なるため、比較して検討する必要があります。

 

 

借りられる人

返済負担率は２５～３５％以内です。
また、団体信用生命は必須です。

 

  保証会社の保証を受けられる人という要件を付けている銀行もあります。

 

 

借りられる額

５０万以上１億以内です。（物件価格に対する割合は銀行等によりまちまちです）

 

 

 

金利タイプ

 
①変動金利：半年に１度金利見直しします。急な返済額上昇を防ぐために多くの銀行で
            　　２つのルールを導入しています。

 

・５年ルール：どんなに金利があがっても返済額は５年間変わりません

 

・１２５％ルール：　見直し後の返済額は、前の返済額の１．２５倍が限度です。

 

 

当初所定期間の金利を固定する固定金利期間選択型は、よく勘違いが多いのですが
変動金利の一種です。

 

 

②固定金利：借入期間、金利は変わりません。

 

 

 

保証会社の保証を要する銀行では、保証料がかかります。（担保設定は保証会社）

 

一括で支払うタイプと金利上乗せで支払うタイプがあり、一般的に一括で支払う方がトータルでは割安です。

 

多くの借り換えのケースで、一括で払った保証料の未経過分が戻ってきますので、借換えを勧めやすくなります。

 

様々な選択肢があり、借りられる条件がそろうならば、より自分にとってより商品選択が可能になります。

 

比較するうえでは金利ばかりに目が行きがちですが、住宅ローンは一生のうち最も長く付き合う金融商品です。

 

 

長い目で見た商品選択が必要で、

・金利上昇に対する対応力

 

・繰り上げ返済の対応力

 

・払うのがきつくなった場合の対応力

 

・全体を通したコスト比較

 

などが必要です。
見込み客は超短期視点になっているケースが多いので、FPのアドバイスは重要です。

 

 

住宅ローンを最後まで払いきれるかどうかがすべてで、その視点で話ができるのはFPだけです。

 

 

住宅ローン相談ノウハウはまだまだあります。→こちらへ

 

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