宅地評価とは?

宅地評価の概要

 

宅地の4つの価格

 

土地には4つの価格があります。

@実勢価格:つまり取引されている価格です。

 

 

A公示価格

 

 ■国土交通省庁の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて官報に公示したもの

 

 ■1/1基準 3月発表です。

 

 ■都市と周辺に標準地を選び、1地点を2人の不動産鑑定士が別々の調査で評価。

 

 

 

 

 

 

 

最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言えます。
 
なので、この二つはほぼ同額になります。


 

 

 

 

B固定資産評価額
 
市町村が評価します。

 

■目的は固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、
 住まいと密接に関係しています。

 

■公示価格の約7割が目安。

 

■3年に1度、 1/1基準で3月に発表

 

 

 

 

 

 

固定資産評価額/0.7を計算すれば、だいたいの公示価格が出せます。
 
(3年に一度なのでタイムリーではないことに注意)


 

 

 

 

C相続税評価額
 
 路線価を使って算出するのと、固定資産税評価額で算出するものがあります

 

■おもに相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格です。

 

国税庁管轄

 

毎年1/1基準 7月1日発表

 

■公示価格の約8割が目安です。

 

 

 

 

 

 

路線価による相続税評価額/0.8をすれば、だいたいの公示価格が算出できます。


 

 

 

 

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宅地の評価方法は2つ

 

宅地の評価方法

 

宅地の相続税評価は2つの方式のいずれかで計算をします。

 

 

@倍率方式

 

 

固定資産税評価額に、一定の倍率をかけて算出します。
固定資産を持っている方であれば、税の通知書が手元に来ています。

 

それを見てもらい、価格を聞けば、相続税評価額がわかるということです。

 

 

 

A路線価方式

 

 

国税庁のHPに掲載されていますのでこれを使えば、概算で評価額を算出可能です。

 

 

 

 

 

路線価図は誰でも見ることができます

 

 

国税庁ホームページ
一度サイトを訪れてチェックしてみてください。

 

 

 

 

 

倍率方式の計算方法

 

倍率方式の計算方法

 

倍率方式は、国税庁HPにこんな感じででています。
地目ごとに倍率がでてますので、固定資産税評価額にその倍率をかけて求めます。

 

この例では、固定資産税が1,500万、倍率が1.1なので1,650万が評価額ということになります。

 

簡単ですね。

 

 

 

 

 

路線価方式

 

路線価方式の見方

 

次に路線価をみてみましょう。

 

日本で一番地価の高い、銀座4丁目付近で見てみましょう。

 

「21,520A」と見えていると思います。

 

まず、数字ですが、1uあたりの土地の価格を表しています。(単位は千円
ですから、1uあたり21,520千円!ということです。

 

 

路線価の見方A

 

それから、数字が楕円のまるで囲われているのがわかりますよね。
これは地区を表しており、後ででてきますが、各種補正率という数値に影響があります。

 

楕円ですから、「高度商業地区」であることを表しています。

 

 

そして、数字の後ろの「A」ですが、これは借地権割合を表します。
借地権とは、土地を借りている人が持つ、土地の権利です。
ここでは、「A」なので、借地権割合は90%ということになります。

 

つまり、土地を持っている人の権利は、10%に過ぎないということです。

 

 

 

 

 

 

なお、二つ以上の路線に面する場合は、路線価の高いほう(正面路線といいます)の借地権割合を使います


 

 

 

次は、土地の評価で重要な、評価単位も押さえておきましょう。

 

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