平成29年確定申告

居住用宅地の評価方法とは?

小規模宅地等の特例≪1≫「被相続人の居住用宅地」

 

 

小規模宅地等の特例は、大きく二つに分かれます。「居住用宅地」「事業用宅地」です。
それぞれの理解の仕方を学びましょう。

 

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ステップ【1】 まずは適用があるかどうかを判別する

 

 

小規模宅地等特例1

 

小規模宅等の特例は2ステップで考えます。

 

まずは、適用があるかどうかを見極めます。
 
これは、相続開始時点でその土地がどのように使われていたか?を見ます。

 

それにより、

 

@被相続人が自分の建物を建てて住んでいる宅地

 

A生計一親族に使用貸借(タダで貸して)させて住まわせている宅地

 

 

であれば、特例の対象候補になります。

 

 

 

 

 

平成22年の改正前は、この時点で割合は別にして特例の対象になることは確定したのですが、改正によりこの時点では確定できなくなってます。


 

 

ステップ【2】

申告期限時点の状況をみて特定居住用宅地等に該当するかどうかを判断する

 

 

 

居住用宅地の評価方法とは?80%減額、330uを解説

 

 

次は、申告期限で「だれが取得し、どのように使うのか」を確認します。

 

この組み合わせが、適応条件に当てはまれば、「特定居住用宅地等」として、330uまでの部分に対して▲80%減額できます。

 

 

 

 

■被相続人が自己所有の建物を建てて住んでいる宅地

 

 配偶者が取得する場合は、申告期限時点でどうなっていても特例の対象になります。
 売ってしまっても、住んでいなくても大丈夫です。

 

 同居の親族が取得する場合は、申告期限時点での条件があります。
 それは、所有かつ居住です。

 

 途中で売ってしまったり、住んでいない場合は特例の対象外になります。

 

【2世帯住宅】
 
従来、居住スペースが分離されていてお互い行き来できないような場合は、「同居」していたとは認められずに特例は認められませんでしたが、平成26年1月1日以降は内部で行き来できるかどうかに関わらず特例が適用できます。
 
 
【老人ホーム】
 
老人ホームに入居し(終身利用権を取得)、自宅が空き家だった場合は「居住用」とみなされずに特例が適用できませんでしたが、平成26年1月1日以降は2つの要件を満たせば適用できるようになっています。
 
 @介護が必要なために老人ホームに入居したこと
 A自宅を貸し付けていないこと

 

 

 

■生計一親族に土地、ないし土地建物を使用貸借で住まわせている宅地

 

生計一親族がそのまま取得、申告期限時点で所有かつ居住している場合に、特例の対象になります。

 

 

以前はもう少し違ったのですが、今は配偶者以外の親族が取得する場合、

 

所有かつ居住は絶対条件
 
になっていますので、制度としてはシンプルになりました。

 

 

 

 

 

 

 

なお、共同相続があった場合、取得者ごとに適用要件を判定します。
 
平成22年以前は、一人でも要件を満たす人がいれば、共同相続者全員が特例の対象となりましたが、改正により変更となりました。


 

 

次は、事業用宅地等の評価方法へ

 

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